User

Dom w zabudowie szeregowej wraz z garażem na warszawskim Ursynowie został wybudowany w latach 1997-2000 przez spółdzielnię mieszkaniową Przy Metrze w ramach osiedla Migdałowa I. W 1997 roku podpisałem umowę, która gwarantowała mi uzyskanie własności budynku w 4 miesiące po zakończeniu budowy. Tak się jednak nie stało. Osiedle oprócz 16 budynków w zabudowie szeregowej miało 4 budynki wielorodzinne. Trzy z nich wydzieliły się jako SM Migdałowa w 2016 roku. Czwarty - o wysokości 10 pięter oraz domki szeregowe w dalszym ciągu podlegają pod SM Przy Metrze. W jednym z wydzielonych budynków mam dodatkowe podziemne stanowisko parkingowe.

Grunt jest dzierżawiony od miast stołecznego Warszawa poczynając od roku 1996. Wprawdzie spółdzielnia miała kila okazji aby nabyć własność gruntu lub użytkowania wieczystego ale z tych możliwości nie skorzystała. Aktualna 29-letnia dzierżawa kończy się 2 października 2026. Od 2000 roku toczę ze spółdzielnią ze zmiennym szczęściem spory sądowe. Wygrałem sprawę o dopłatę do wkładu budowlanego oraz trzy procesy o opłaty. Pozostałe procesy o opłaty przegrywam. Stoję na stanowisku, że ponieważ grunt jest dzierżawiony a spółdzielnia nie zawarła z właścicielem, m. st. Warszawa, umowy o administrowanie budynkami nie ma tytułu prawnego do administrowania a w efekcie końcowym do obciążania mnie kosztami.

Niedawno Rada Warszawy podjęła kolejną uchwałę XXIX_1093_2025, która zezwala na nabycie od miasta gruntu z 99% bonifikatą oraz budynków po 1 zł. Wcześniej taka uchwała nie mogła zostać podjęta ze względu na to, że od 2008 roku toczył się pomiędzy spółdzielnią a miastem proces o wysokość czynszu dzierżawnego.

W 2023 roku jeden z moich sąsiadów złożył w sądzie pozew o uznanie umowy 29-letniej dzierżawy jako zawartej dla pozoru i stwierdzenie jej nieważności. Odbyły się dwie rozprawy. Sąd wybitnie nieprzychylny powodowi, przerywa pełnomocnikowi i odrzuca pytania do świadków.Ogłoszenie wyroku 21 kwietnia 2026.

W grudniu 2024 złożyłem w sądzie wniosek o zasiedzenie w dobrej wierze. Miasto z kolei wniosło o dopuszczenie uczestnika - SM Przy Metrze. Odbyły się dwie rozprawy. Skład orzekający wykazywał wyraźną chęć odrzucenia mojego wniosku o zasiedzenie. Mój adwokat z kolei zawnioskował o wycofanie wniosku bez zrzeczenia się roszczenia. Na to z kolei musi wyrazić zgodę moja żona (miasto i spółdzielnia się zgodziły).

Niby wszystko układa się pomyślnie, ale mam podstawy zakładać, że SM Przy Metrze w razie skonsumowania uchwały i uzyskania własności domów w zabudowie szeregowej nie przekaże ich własności mnie i pozostałem inwestorom ale będzie dalej nimi administrować pobierając za nic eksploatację podstawową i fundusz remontowy na poziomie 1000 zł miesięcznie.
Druga równie prawdopodobna ewentualność to mnożenie przez miejską administrację i spółdzielnię przeszkód formalnych jak choćby mój wniosek o zasiedzenie nawet w razie jego wycofania za zgodą moje żony (zastanawiamy się). Możliwe jest też mnożenie przeszkód przez miasto (proces o dzierżawę 29-letnią) a ja zrzekać się roszczenia nie mam zamiaru.
Trzecia, najmniej prawdopodobna ewentualność to rzeczywiste przekazanie własności domków jednorodzinnych osobom finansującym budowę. Oczywiście tak byłoby najlepiej choć w moim przypadku wiązałoby się ze znacznymi kosztami (kilka procesów o czynsz jest w trakcie).
Czwarta ewentualność to zwrot przez miasto naszych nakładów (nie wiem w jakiej wysokości) lub sprzedaż domów na przetargu.

Powoli mam dosyć. Rozważam pozbycie się problemu i chciałbym uzyskać rzetelne informacje o możliwości sprzedaży i uzyskania realnej ceny w przypadku:

Obecnego stanu prawnego, zawarcia przez spółdzielnię kolejnej umowy dzierżawy bądź dzierżawienia gruntu bezumownie.
Uzyskania przez spółdzielnię własności gruntu i budynków ale administrowania domami przez spółdzielnię, co wiążę się z haraczem rzędu 1000 zł miesięcznie.
Uzyskanie przeze mnie pełnej własności domu wraz z gruntem i pozbycie się pasożyta w postaci spółdzielni.
Uzyskania rekompensaty z przetargu zorganizowanego przez miasto.

Zbigniew Sarata
02-792 Warszawa
ul. Lanciego 9b
501 247 295

Powierzchnia całkowita budynku: 193 m2
w tym: poddasze 50 m2, garaż 15 m2.
Powierzchnia działki około 200 m2.
Dodatkowe miejsce parkingowe w budynku obok.
Do stacji metra Natolin - 100m.